תחשיבים של מכירת דירה

מכירת דירה

בעלי נכסים רבים מחליטים בשלב מסוים למכור את דירתם הנוכחית משיקולים שונים. יש כאלו שלאחר שנולדו להם כמה ילדים, הדירה קטנה עבורם והם מעוניינים לשפר את איכות הדיור שלהם, לכן הם מעוניינים לבצע מכירת דירה קיימת ולרכוש דירה גדולה יותר וכך לכל אחד מהילדים יהיה חדר משלו. יש גם משפחות במצב הפוך שבו הילדים עזבו את הקן ונותרה להם דירה גדולה מאד, או בית פרטי ענק והם מעדיפים לעבור לדירה קטנה וקומפקטית התואמת את הצורך שלהם, או לחלופין אם הם החליטו לעבור לדיור מוגן.

אם בעלי הנכס מתכננים לרכוש נכס אחר שהערך הכספי שלו גבוה או נמוך יותר, הם חייבים לבצע תחשיב מדויק של ההפרשים הכספיים בין שתי העסקאות ולכלול גם את ההוצאות הנלוות כמו שכר טרחה של המתווך, של עורך הדין, מיסים כמו מס שבח למשרד האוצר, היטל השבחה לרשות המקומית הוצאות ההקמה של הדירה החדשה ועוד. מוכרי נכסים רבים מבצעים טעות מהותית ומחשבים רק את ההפרשים המשוערים בין שתי הדירות וחושבים שעניין העלויות הנלוות הוא זניח ולכן לא מעניקים לכך חשיבות.

תחשיבים מדויקים הקשורים להליך מכירת דירה

לקראת המכירה חשוב לקבל מעורך הדין את הערך הכספי של כל אחת מהעלויות הנלוות. לקבוע מראש את שכר הטרחה של עורך הדין שהוא בדרך כלל אחוז מסוים מערך המכירה, כך גם שכר הטרחה של המתווך. בנוסף לכך על בעל הנכס לשלם לאחר ההודעה על מכירת דירה, מס שבח למשרד האוצר. מיסוי זה חל על הסכום שבו השביח המוכר את ערכו של הנכס, עקב עליית השווי שלו לאור השנים שבהן הוא החזיק בנכס ועקב שיפוצים שביצע בנכס. בכל השנים האחרונות ערכם של רוב הנכסים בישראל עלה ולעיתים בעשרות אחוזים. לכן המדינה גובה מהאזרחים חלק מהרווח שלהם.

בנוסף לכך חל גם היטל השבחה אשר משולם לרשות המקומית, עבור שינויים שבוצעו בנכס כמו בניה לאור היתרים שהתקבלו ושיפוצים שונים שבוצעו אשר העלו באופן מהותי את ערכו של הנכס. הסכומים שקובעים הן משרד האוצר והן הרשות המקומית תלויים בערך הנכס שנמכר והם יכולים להגיע לעשרות ואף למאות אלפי שקלים.

יכולות פיננסיות של המוכר

עורך דין מקרקעין מעביר ללקוח אומדן של עלויות המיסים השונים, כדי שיבדוק אם הדבר תואם את היכולות הפיננסיות שלו. לא אחת קורים מקרים שבהם בעל הנכס נוכח לדעת שלאור ערכו של הנכס שהוא מוכר, ערכו של הנכס שהוא מעוניין לרכוש, המיסים הרבים והגבוהים שעליו לשלם ועלות ההיערכות בבית החדש כמו רכישת ציוד וריהוט, הם יקרים מאד והוא לא יוכל לעמוד בכולם.

לכן הוא יכול לקבל החלטה לא לבצע את העסקה ולהישאר בביתו, לקצץ עד כמה שאפשר בעלויות של רכישת ציוד וריהוט, להשתמש בחסכונות שלו, או לקחת משכנתא. זהו נושא מורכב שיש לשקול בכובד ראש ולקבל החלטה מושכלת.