מתן זכויות ייזום בגין השבת קרקעות תשובת תנועת המושבים לקשת המזרחית

משכך, כבר ביום 6.12.2000, קרי: לפני כ- 6 שנים! קיבלה מועצת מקרקעי ישראל את החלטה 1222, במסגרתה נקבע כי במידה ושונה ייעודם של מקרקעין וועדת המנכ"לים החליטה כי המקרקעין דרושים לצורך שיווק מיידי, המינהל ישלח לחוכר דרישת השבה בה יודיע לחוכר כי בכפוף לתנאים הקבועים בהחלטה, יהיה זכאי לפיצוי ולתמריצים. ההחלטה קבעה פיצויים כספיים (לרבות תמריץ כספי בגין השבת הקרקע במועד ההשבה), וכן ניתנה לאגודה זכות ייזום על 20% מהשטח המושב בפטור ממכרז ובתשלום מלא.

לא למותר לציין, כי החוכר אינו זכאי להנחות הקבועות בהחלטות המועצה, לרבות הנחות אזורי עדיפות לאומית, וכן הוא נדרש לשלם את הוצאות הפיתוח.

קבלת התמריצים, ובכללם הפיצוי הכספי או הזכות לרכוש בפטור ממכרז מגרשים כאמור, כפופה לתנאים רבים, ובינהם הודעת החוכר לפיה הוא יודע שחוזה החכירה ביחס לקרקע המושבת בוטל ואין לו התנגדות לביטולו של החוזה ולגריעת השטח ממכסת הקרקע המגיעה לישוב.

ההחלטה בדבר מתן זכות להקצאת חלק מהקרקע בפטור ממכרז, שכאמור התקבלה כבר לפני 6 שנים, לא היתה גחמה ספונטנית של מועצת מקרקעי ישראל. כפי שמפורט בדברי ההסבר להצעת החלטת הנהלת המינהל מס' 313 מיום 30.11.2010, כבר ביום 21.5.2007 החליטה המועצה כי החלטה 969 תבחן על יסוד המלצת צוות בינמשרדי שהוקם למטרה זו. ביום 16.9.2008 גיבש הצוות הבינמשרדי את המלצותיו. עוד קודם לכן אישרה הממשלה רפורמה במינהל מקרקעי ישראל (החלטת ממשלה ממ"י/5 מיום 12.5.09) במסגרתה החליטה הממשלה להטיל על ועדת השרים לבחון ולהחליט בדבר שינויים במדיניות הפיצויים לחוכרי קרקע חקלאית בגין שינוי ייעוד, לרבות מתן אפשרות להקצאת חלק מן הקרקע המשנה את יעודה לחוכר החקלאי בפטור ממכרז בתמורה לתשלום מלא ומתן אפשרות זכות ייזום לחוכרי קרקע חקלאית.

וכך, ביום 10.11.09 הנחתה הנהלת המינהל את מנהלת האגף החקלאי במינהל ויו"ר הצוות הבינמשרדי לכנס את הצוות ולבחן מסלול פיצוי לפיו תינתן לחוכר אפשרות לרכוש זכויות בחלק מהשטח ששונה ייעודו בפטור ממכרז ובתשלום מלא. חברי הצוות המליצו להנהלת המינהל כי יש מקום למתן זכות לחוכר לרכישת חלק מהקרקע ששונה יעוד בפטור ממכרז, ואכן הנהלת המינהל קיבלה הצעה זו והעבירה אותה (במסגרת הצעת החלטה 313 האמורה) למועצה שקיבלה כאמור את החלטה 1222.

לא למותר לציין, כי במסגרת שיקולי הצוות והנהלת המינהל שכללו בחינה של מכלול ההשלכות, נלקחו בחשבון, בין היתר, זכויותיהם של החוכרים בקרקעותיהם, העובדה שהעיסוק בחקלאות הוא אורח חיים ופרנסה ליישובים החקלאיים, וכי המושבים, לרבות חברים שבחלקם בגיל מבוגר ואין להם מקור פרנסה נוסף, נשענים על שטחי החקלאות שברשותם כמקור פרנסה חשוב, וכי למעשה כל גריעה משטחי המושבים מהווה פגיעה באמצעי הייצור של החקלאים.

הווה אומר – כבר לפני כשבע שנים התקיים הליך מינהלי תקין, על ידי צוות שמונה לשם כך, והוא בחן באופן מקצועי את כל השיקולים הרלוונטיים וערך את כל האיזונים המתבקשים, וקבע באופן חד משמעי ובהחלטה סבירה והגונה, כי יש לתת לחוכר זכות לרכישת חלק מהמקרקעין ששונה ייעודו בפטור ממכרז, בנוסף לפיצוי הכספי.

ויודגש – מדובר במתן זכות לרכוש את הקרקע במחיר מלא וראלי, בהתאם לסכומים שנקבעו במכרזים, ללא כל הנחה, ובתוספת תשלום בגין פיתוח. קרי: ההטבה היחידה הניתנת לחוכר היא – פטור ממכרז!

זה המקום להבהיר, כי בתקנות חובת מכרזים, התשנ"ג – 1993, תקנה 25 העוסקת בפטור מחובת מכרז לעסקה במקרקעין קובעת פטור למי שהוא בעל זכויות באותם מקרקעין, כשבעל זכויות מוגדר כצד לחוזה חכירה או חכירת משנה לתקופה של 21 שנים לפחות, וכן מי שזכאי כדין להיות צד לחוזה כאמור, וכן מי שהיה צד לחוזה כאמור או מחזיק במקרקעין באופן רצוף עשר שנים לפחות, בהסכמת המינהל (תקנה 25 (1)). מכאן, שגם המחוקק ראה לנכון ליתן זכות לפטור ממכרז למי שהינו בעל זכויות בקרקע, ולמעשה החלטת המועצה האמורה, שנתנה זכות לפטור ממכרז כאמור, עיגנה זכות קיימת.

הקשת המזרחית בחרה במכתבה שלא להתייחס להליך המינהלי האמור, ואף לא להחלטה המכוננת משנת 2010, ומתייחס להחלטה 1460 משנת 2016 כהחלטה הראשונה שהעניקה לחוכר זכות כאמור. יתרה מכך, במכתב אין כל התייחסות לכך שהזכות היחידה שניתנת לחוכר היא זכות לרכישה בפטור ממכרז, אולם זאת במחיר מלא, ובכפוף לתנאים הרבים הנקובים בהחלטה.

אין המדובר בענייננו בפיצוי כספי בגין 20% מהקרקע לאחר שינוי יעוד, אלא זכות לרכוש את אותה קרקע בפטור ממכרז, הא ותו לאו. נראה שלא בכדי בחרה הקשת המזרחית להסתיר עובדות אלה. זה המקום להבהיר עוד, כי הסתמכות של הקשת המזרחית על בג"צ הקרקעות בניסיון לגזור ממנו גזירה שווה, מהווה גם הוא הטעיה. בג"צ הקרקעות פסל את החלטה 727 שנתן פיצוי בגין שינוי יעוד לפי ערכה לאחר שינוי יעוד ולא על פי שוויה כקרקע חקלאית. ובענייננו, הפיצוי הניתן הוא פיצוי חקלאי, והזכות שניתנת לחוכרים היא רק זכות לפטור ממכרז. הם אינם "זוכים" מן ההפקר בקרקע, אלא מקבלים זכות לרכוש במחיר מלא בפטור ממכרז את הקרקע ששינתה יעודה ועליה ישבו, בה אחזו, ואותה פיתחו משך עשרות שנים.