קניתם בית במושב? אלו המיסים שתצטרכו לשלם

בית במושב הוא חלומם של רבים, שרוצים להחליף את הקצב המהיר של העיר הגדולה באווירה פסטורלית יותר או לשדרג את הבית במושב לבית רחב ידיים ומפואר יותר.

רכישת בית הוא תהליך שמחייב הבנה וניהול צמוד, מזיהוי הנכס הפוטנציאלי דרך מו"מ על המחיר ועד ביצוע המעבר עצמו.

בתהליך המסועף הזה רבים שוכחים לגלם בעלות הכוללת של הבית את המיסים הנלווים לרכישה. אלה עשויים ליקר באופן דרמטי את הרכישה ולתפוס אתכם לא מוכנים להוצאה הכלכלית.

מע"מ, רכישה והשבחה ומה שביניהם

המיסים משתנים לפי גודל הבית וסוג הבית שרכשתם במושב, למשל, אם מדובר ברכישת קרקע ונחלה וכדומה. כך למשל, יש לשלם מס גבוה יותר על משק חקלאי לעומת מבנה בהרחבות של בנים ממשיכים.

מס נפוץ הוא היטל השבחה שנדרש אם נעשתה השבחה בקרקע או במבנה כתוצאה מתכניות של הוועדה המקומית. גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין ומועד התשלום הוא ביום מכירת הזכויות במקרקעין.

על פי חוק: " היטל השבחה הוא תשלום חובה בעקבות אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג המעלים את שווי המקרקעין. את היטל ההשבחה מטילה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה על הבעלים או על החוכר של המקרקעין. שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה".

אומנם ההיטל נקבע בחוק, אבל ניתן לפנות לעו"ד המתמחה במיסוי על מנת לערער בהחלטת הוועדה בדבר ההיטל וגובהו. כמו למשל, השמאי לא השווה נתונים נכונים או הוועדה המקומית לא השביחה את הנכס וכדומה.

מס נוסף שיש לקחת בחשבון הוא מס ערך מוסף על רכישת בית במושב. על פי חוק סעיף 2 לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו – 1975, קובע כי "על עסקה בישראל ועל יבוא טובין יוטל מס ערך מוסף בשיעור אחד ממחיר העסקה או הטובין, כפי שקבע שר האוצר בצו לאחר התייעצות עם ועדת הכספים של הכנסת".

גם כאן חשובה הדרך בה מפרשים את החוק ובודקים איזה מרכיב בקרקע חייב במע"מ, כיוון שכל עסקה נבחנת לגופה ועו"ד לענייני מס יכול בהחלט למצוא את הדרך כיצד לחשב את רכיב המע"מ בעסקת קניית הבית במושב.

בעת קניית בית עליכם לשלם גם מס רכישה, שמשולם למעשה על הזכות במקרקעין. במקרה זה, המס הוא פונקציה ישירה של גובה העסקה וסוג הנכס וכל חודש ינואר משרד האוצר מעדכן את שיעור המס והמדרגות לפי עליית המדד. באתר של רשות המיסים עומד לרשותכם סימולטור מס רכישה בו תתבקשו לציין את מועד העסקה, סוג הנכס ושווי העסקה על מנת לקבלת הערכת מס רכישה ולהתארגן פיננסית לתשלום זה.

נושא נוסף שייחודי לרכישת בית במושב הוא דמי רכישה לרשות המקרקעין הנדרש ברכישת נחלה. יש להבין היטב למי פונה החוק, מהם דמי הרכישה והאם העסקה כלכלית וכיצד ניתן להטיב את התנאים ואת תשלום דמי הרכישה לפי גודל הנחלה, שטחי עיבוד וכדומה.

הטבות מס ותכנון נבון

מי שלוקח משכנתא על מנת לממן רכישת בית במושב, חשוב שיידע שבמקרה זה ייתכן ודווקא מגיע לו החזר מס. כך למשל, החזרי משכנתא לביטוח חיים מוכרים לצרכי מס וחשוב לבחון את הנושא מול עו"ד המתמחה במס כדי להבין כמה מס מגיע, כיצד להגיש הבקשה על מנת לקבל החזר מס במידה ומגיע ויש לדעת שלעיתים ניתן לבצע בקשה רטרואקטיבית להחזר מס גם מספר שנים לאחר שבוצעו התשלומים.

תכנון מס מקדים לרכישת בית במושב קריטי לניהול העסקה ולעמידה בתשלומי המס השונים הנלווים לעלות של הנכס. מומלץ להיוועץ עם עו"ד מיסים כדי להבין יותר כמה יעלה לכם הבית עם המיסים וכיצד ניתן לשפר את כדאיות העסקה.