עו"ד ד"ר מיכל בוסל

הכותבת הינה יועצת משפטית ומנהלת אגף קרקעות ואגודות שיתופיות בתנועת המושבים.

בימ"ש השלום בירושלים קיבל לאחרונה תביעה שהגישה רמ"י נגד בעלי זכויות במשק עזר ממושב שואבה על שימושים חורגים שביצעו וחייב אותם להרוס חלק מהמבנים ולשלם דמי שימוש בסך של כ- 800,000 ש"ח

העובדות

לאחרונה, התקבלה תביעה למתן צו מניעה קבוע, צו הריסה ותשלום דמי שימוש בגין שימושים בלתי חוקיים שביצעו נתבעים במשק עזר במושב שואבה (להלן: "המקרקעין").

בהתאם להסכם המשבצת של מושב שואבה עם רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") שנחתם בשנת 2003, כל משק עזר, כמו זה של הנתבעים, רשאי להקים יחידת מגורים אחד, עד לגודל של 160 מ"ר. אין מחלוקת כי במקרקעין נבנו שש יחידות, כאשר יחידת המגורים הראשונה עומדת בתנאי ההסכם. המחלוקת בין הצדדים נוגעת לחמש יחידות נוספות שנבנו במקרקעין, אשר עצם בנייתן וגודלן אינו שנוי במחלוקת. ארבע מתוך חמש היחידות שימשו למגורים כאשר רק שתיים מתוכן נהרסו. המבנה הנוסף הוא מבנה חקלאי שהוסב לשימוש חורג כמחסן ועדיין קיים.

לטענת רמ"י, מדובר בשימושים מפרים, ועל כן יש להרוס את המבנים שטרם נהרסו ולחייב את הנתבעים לשלם לתובעת דמי שימוש בשווי של 6% משווי הנכס לשנה, הכולל רווח יזמי, בהתאם לשימוש שנעשה בפועל ובתוספת מע"מ.

דיון והכרעה

הנתבעים מודים בקיומם של המבנים אך העלו מספר טענות אשר לטענתן יש בהן כדי להפחית בצורה ניכרת את סכום החיוב. בית המשפט דן בטענות הנתבעים. עיקרי הדיון יובאו להלן:

האם הסכם המשבצת מכשיר את הבנייה המפרה במושב עד למועד החתימה?

לטענת הנתבעים, הסכם המשבצת משנת 2003 מכשיר את כל המבנים שקיימים בחלקה. הנתבעים מתבססים על סעיף 19(א) להסכם המשבצת משנת 2003, בו נקבע שאסור לחבר אגודה לבנות או להוסיף תוספת למבנה כלשהו ללא קבלת הסכמת רמ"י. לטענת הנתבעים מאחר שרמ"י לא דרשה בעת חתימת הסכם המשבצת (בשנת 2003) להרוס מבנים מפרים, הרי שנתנה הסכמתה למבנים שהיו קיימים במועד זה. אולם, בית המשפט הפנה לסעיף 3 להסכם המשבצת אשר מגדיר את מטרת השכירות ובהתייחס למשקי עזר, קובע כי "משקי עזר שלגביהם לא נחתם חוזה מכירה אישי, כל משק עזר יהיה ליחידת מגורים אחת, עד לגודל 160 מ"ר…"

לאור האמור, בית המשפט סבר שטענת הנתבעים כי הסכם המשבצת הכשיר מצב כללי קיים, איננה יכולה להתקבל, שכן גם לפי הסכם המשבצת מספר יחידות הדיור המותרות הוא אחד בלבד ולא חמש.

תחולת החלטה 1581

טענה חלופית אחרת שהעלו הנתבעים, היא כי היות שאחד הנתבעים בן 84, הרי שבהתאם להחלטה 1581 של מועצת מקרקעי ישראל שהתקבלה ביום 24.12.2018 (להלן: "החלטה 1581"), עליו לשלם 6% מערך הקרקע נכון למועד ההסדרה, עבור תקופה של 4 שנים בלבד. מנגד, רמ"י טענה כי החלטה 1581 כבר לא בתוקף ולכן לא ניתן לדון בהוראותיה והיא חלה כאשר מדובר בהליך הסדר יזום על ידי בעלי הזכויות ולא במסגרת דיון בבית משפט.

יצויין כי הוראות החלטה 1581 קובעות כי תחולתה היא תוך שנתיים ממועד כניסתה לתוקף ועל כן נקבע כי היה על הנתבע להסדיר את השימושים הלא מוסדרים בנחלה, עד ליום 24.12.2020 על מנת להיות זכאי להקלות הקבועות בה ומאחר שהנתבעים לא נקטו בהליך עצמאי בזמן אמת, אין הטענה יכולה להוות הגנה כעת וממילא ההחלטה כבר אינה בתוקף.

חוק עשיית עושר

רמ"י טענה בתביעה כי היא זכאית לפיצוי בגין השימושים המפרים שעשו הנתבעים במקרקעין על פי כל דין ובין היתר מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט, שכן הנתבעים עשו דין לעצמם קיימו במקרקעין המיועדים לשימוש חקלאי שימושים מפרים ללא קבלת הסכמת התובעת והשיאו רווחים על חשבון הציבור.

בית המשפט קבע כי הבנייה הנוספת בוצעה בניגוד לדין ובניגוד להסכם המשבצת ועל כך אין חולק ומכאן קמה זכאותה של התובעת לקבל את דמי שימוש.

שווי דמי השימוש

לאחר שבעלי הדין הגישו חוות דעת שמאיות סותרות, בית המשפט מינה שמאית מומחית מטעם בית המשפט לשום את שווי דמי השימוש ביחידות נשוא ההליך (באשר לשטחי היחידות לא היתה מחלוקת). השמאית המומחית חיוותה דעתה גם באשר לגובה דמי השימוש וגם באשר לרווח היזמי, הכריעה כי דמי השימוש יעמדו על 6% בהתאם לפס"ד קלקודה וקבעה כי דמי השימוש לתקופה של שבע שנים עומדים על 810,000 ש"ח.

סיכום

לאור כל האמור, השופטת בלהה יהלום מבית משפט השלום בירושלים קיבלה את התביעה ונתנה צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים לעשות שימוש שאינו כדין או חקלאי ללא הסכמת התובעת. בנוסף, בית המשפט נתן צו עשה המורה על הריסת שלושה מבין המבנים נשוא התביעה וקבע כי הנתבעים ישלמו לרמ"י דמי שימוש בסך 810,000 ש"ח כערכם ביום עריכת חוות הדעת של השמאית. בנוסף, בית המשפט חייב את הנתבעים לשלם לרמ"י הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.

ת"א 27920-07-20 רשות מקרקעי ישראל נ' קפילוטו ואח' (8.7.2024)

** האמור אינו בגדר חוות דעת או ייעוץ משפטי מכל סוג שהוא, אלא מידע כללי בלבד.